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Achat vs Location

Comparez l'enrichissement net entre acheter et louer sur la durée de votre emprunt. Le simulateur intègre les coûts réels de chaque option et l'alternative d'investir son épargne.

Paramètres de simulation

Bien

Prix d'achat

€

Surface

m²

Travaux à l'achat

€

Frais d'agenceFrais d'agence immobilière en % du prix d'achat, compris entre 3% à 10%

Frais de notaire~8% dans l'ancien, ~3% dans le neuf

Financement

Apport personnelMontant apporté sans emprunter

€

Durée du prêt

ans

Taux d'empruntTaux nominal hors assurance emprunteur

Taux assuranceTaux annuel d'assurance emprunteur (sur capital emprunté)

Frais de courtageHonoraires du courtier en crédit, % du montant emprunté - 0.5% à 1.5% (distinct des frais bancaires)

Frais de dossierFrais administratifs facturés par la banque - 0.5% à 1% du montant emprunté (distinct des honoraires courtier)

Coût total d'acquisition

Prix d'achat300 000 €

Travaux+ 10 000 €

Frais d'agence (3,0 %)+ 9 000 €

Frais de notaire (8,0 %)+ 24 000 €

Frais de dossier (1,0 %)+ 3 000 €

Total346 000 €

dont 35 000 € d'apport · 308 000 € empruntés

Mensualité estimée (capital + intérêts + assurance)

1 657 € / mois

dont 90 € d'assurance · capital emprunté 308 000 €

Loyer mensuelLoyer hors charges

€/mois

Charges mensuelles

€/mois

Honoraires agenceFrais d'entrée agence (une seule fois)

€

Dépôt de garantieCaution versée à l'entrée, immobilisée pendant la durée de la simulation (non productive)

€

Surface louée

m²

Révision loyer/anAugmentation annuelle du loyer (ex. basée sur l'IRL)

%/an

Rendement placementPerformance annualisée du portefeuille financier dans lequel le locataire investit son épargne différentielle

%/an

Loyer charges comprises

1 175 € / mois

15,7 €/m²/mois · rendement locatif apparent 4,2 %

Capital initial locataire : 33 300 € (apport − honoraires − dépôt)

Verdict après 25 ans

La location est plus avantageuse

Avantage de 349 782 € en faveur du locataire

Note fiscale : Les plus-values du portefeuille du locataire sont soumises à l'impôt. La plus-value immobilière de l'acheteur est également imposable si le bien ne constitue pas sa résidence principale. Ces impacts fiscaux ne sont pas intégrés dans la simulation.

Patrimoine net acheteur à 25 ans205 700 €

Patrimoine net locataire à 25 ans555 482 €

Coût mensuel acheteur2 077 €Année 1 · fin de prêt : 2 334 €/mois

Loyer charges comprises1 175 €Année 1 · fin de prêt : 1 890 €/mois

Prix d'achat au m²4 000 €75 m²

Frais d'acquisition36 000 €notaire + agence + courtage + dossier

Valeur bien à terme492 182 €+2,0 %/an

Portefeuille locataire555 482 €+5,0 %/an · plus-values : +315 063 €

Patrimoine net comparé

Patrimoine net constitué moins l'ensemble des coûts irrécupérables cumulés, année par année

Situation patrimoniale au départ (A0)

Instantané au moment de l'achat, avant toute capitalisation

Acheteur

Valeur du bien300 000 €

Capital emprunté− 308 000 €

Équité brute sur le bien− 8 000 €

Frais de dossier (cash, non financés)− 3 000 €

Patrimoine net A0-11 000 €

Financés dans le prêt (déjà déduits de l'équité) : travaux 10 000 € · agence 9 000 € · notaire 24 000 €

Locataire

Apport disponible35 000 €

Honoraires d'agence− 850 €

Dépôt de garantie (immobilisé)− 850 €

Patrimoine net A0+33 300 €

Ce capital est immédiatement investi au taux de 5,0 %/an. Le locataire y ajoute chaque année l'épargne différentielle.

Écart de départ en faveur du locataire — avance à combler par l'appréciation immobilière

44 300 €

Tableau annuel détaillé

Année	Valeur bien	Capital restant	Portefeuille loc.	Pat. net acheteur	Pat. net locataire	Avantage
A0	300 000 €	308 000 €	33 300 €	-11 000 €	+33 300 €	Location
A1	306 000 €	300 313 €	46 085 €	-12 455 €	+46 085 €	Location
A5	331 224 €	266 601 €	102 122 €	-11 729 €	+102 122 €	Location
A10	365 698 €	216 928 €	184 900 €	+5 743 €	+184 900 €	Location
A15	403 761 €	157 326 €	285 013 €	+44 898 €	+285 013 €	Location
A20	445 784 €	85 810 €	406 733 €	+109 892 €	+406 733 €	Location
A25	492 182 €	0 €	555 482 €	+205 700 €	+555 482 €	Location

Avertissement : Cet outil est fourni à titre purement indicatif et éducatif. Les résultats reposent sur des hypothèses simplificatrices (évolution des prix immobiliers, rendement du placement, inflation des charges, fiscalité non intégrée) qui peuvent différer significativement de la réalité. Ce simulateur ne constitue pas un conseil en investissement au sens de la directive MIF 2. Prenez rendez-vous pour une analyse personnalisée →